Ranking kredytów hipotecznych – sierpień 2017

1

W Polsce kredyt hipoteczny to powszechny sposób na sfinansowanie zakupu własnego mieszkania. Znaczna część z nas nie posiada odpowiednich środków finansowych, by pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę. Z tego względu decydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Szukając informacji na temat kredytów mieszkaniowych, najczęściej w pierwszej kolejności sprawdzamy Internet i serwisy finansowe. W sieci można znaleźć różnego rodzaju porównywarki i rankingi. Takie zestawienie, najlepszych kredytów hipotecznych zostało przygotowane także na naszej stronie.

Nasz ranking ma na celu pomoc w porównaniu ofert oraz powinien ułatwić wybór kredytu hipotecznego. Zestawienie zawiera wszystkie najważniejsze informacje, z jakimi powinniśmy się zapoznać przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego. Warto zaznaczyć, że ostateczne warunki kredytu zostaną ustalone na podstawie oceny zdolności i historii kredytowej konkretnego kredytobiorcy. Niniejszy ranking ma za zadanie wskazać ogólne wady i zalety poszczególnych ofert.

Wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny

Komisja Nadzoru Finansowego w 2014 r wydała rekomendację dotyczącą kredytów hipotecznych (Rekomendacja S. KNF). Rekomendacja m.in. zaleca bankom wymaganie od kredytobiorców wniesienia wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Osoba starająca się o kredyt w 2017 roku musi wnieść wkład własny w minimalnej wysokości 10% wartości nieruchomości. Jednak w tym roku standardowa wysokość wkładu własnego wynosi 20%. Niektóre banki oferują kredyty z niższym wkładem własnym, ponieważ część wkładu jest ubezpieczona w ramach niskiego wkładu własnego. Więcej na ten temat można przeczytać we wpisie pod tym linkiem.

Stopy procentowe NBP a oprocentowanie kredytu

Narodowy Bank PolskiAktualnie główna stopa referencyjna NBP wynosi 1,50% (stan na 08.2017), co jest dobrą wiadomością dla kredytobiorców. Niski poziom stóp procentowych wpływa na stawki WIBOR, a co za tym idzie na przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Taka sytuacja powinna utrzymać się na polskim rynku jeszcze przez jakiś czas, dopóki znacząco nie wzrośnie inflacja. Wtedy RPP, aby utrzymać ceny w celu inflacyjnym może zdecydować się na podwyższenie stóp procentowych.

Wydaje się, że stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie przez cały 2017 r. Do tej pory znaczący wzrost inflacji dało się zaobserwować w I połowie 2017 r. Inflacja odbiła i z wartości ujemnych wzrosła do ok. 2 proc. rok do roku (stopa inflacji za lipiec 2017 r. wyniosła 1,7 rok do roku – wstępny odczyt GUS) Nie jest to jednak wzrost, który sprowokowałby interwencję Rady Polityki Pieniężnej. Ostatnia ankieta przeprowadzona przez PAP pokazuje, że ekonomiści spodziewają się pierwszych podwyżek w 2018 r. (przeważają głosy, że dopiero w III kwartale 2018 r.) Pojawiły się też głosy, że stopy nie zmienią się także przez cały 2018 r. Wzrost stóp spowoduje wzrost oprocentowania kredytów i zwiększy koszty odsetkowe – w tym także kredytów hipotecznych. W kontekście oprocentowania kredytów warto śledzić odczyty inflacji i decyzje RPP. Jednak na razie wszyscy kredytobiorcy powinni spać spokojnie – przynajmniej przez najbliższe pół roku.

Należy także wspomnieć o tym, że od końca 2015 roku banki zaczęły dostosowywać marże do obciążeń wynikających z podatku bankowego. Przez to, w ciągu początkowych miesięcy 2016 r. widać było wzrost marży kredytów hipotecznych – o czym można poczytać tutaj. W 2017 roku podwyżki marż kredytowych były kontynuowane – co odbiło się na oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Według  Expandera, tylko w kwietniu średnia marża banków nie wzrosła.

Pomimo tego, biorąc pod uwagę aktualne wartości stóp procentowych oraz wymagania dotyczące wkładu własnego wydaje się, że warunki rynkowe wciąż sprzyjają zaciąganiu kredytów hipotecznych. W końcu mamy w tej chwili w Polsce historycznie niskie koszty kredytowania – licząc od 1989 r.

Należy także przypomnieć, że z początkiem 2018 r. ruszy ostatnia pula środków w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (w wyniku zniesienia limitów można będzie składać wnioski od 8 sierpnia 2017 r. – o czym więcej tutaj). Program MdM kończy się w 2018 r.  – dlatego warto się pospieszyć. M.in. ta sytuacja napędzała popyt na kredyty hipoteczne w I połowie 2017 r. W miejsce programu MdM ma pojawić się Mieszkanie+. Program ma wspierać głównie osoby chcące wynająć mieszkanie. Więcej na ten temat dowiecie się tu.

Najlepsze kredyty hipoteczne w sierpniu 2017 r.

W związku z szeroką ofertą kredytów hipotecznych, wybór najkorzystniejszej propozycji nie jest zadaniem łatwym. Na naszym portalu regularnie publikujemy ranking kredytów hipotecznych. W naszym zestawieniu przedstawiamy jedynie kredyty udzielane w złotych. Poniżej prezentujemy 2 najkorzystniejsze wg nas kredyty, w przypadku których wniosek można złożyć przez Internet. W dalszej części zestawienia zamieściliśmy oferty polskich banków udzielających kredytów hipotecznych.

Nazwa bankuOkres kredytowaniaWartość kredytuProwizjaDodatkowe informacjeSzczegóły
pkobpdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% – 3,50%posiadacze ROR-u w PKO BP mogą liczyć na niższe odsetki;
– możliwość negocjowania indywidualnych warunków cenowych;
– zawieszenie spłaty kapitału nawet do 36 miesięcy;
– możliwość przeznaczenia do 25% wartości kredytu na dowolny cel;
niższa prowizja za udzielenie kredytu dla rodzin wielodzietnych
sprawdź ofertę
bank-millenniumdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00%– marże niższe nawet o 0,5% w porównaniu do marż standardowych
– Prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi 0%
sprawdź ofertę

 

Warto zaznaczyć, że wysokość prowizji oraz inne warunki kredytowania są podane orientacyjnie. Banki na podstawie zdolności kredytowej kredytobiorcy, jego historii kredytowej oraz parametrów kredytu ustalają indywidualne warunki kredytu dla danego klienta. Do parametrów, które odgrywają kluczowe znaczenie dla kosztów kredytu należy zaliczyć:

  • kwotę kredytu,
  • marżę kredytową,
  • prowizję za udzielenie kredytu,
  • wysokość wkładu własnego,
  • okres kredytowania.

Warto zwrócić uwagę, że oprocentowanie kredytu jest ustalane na zasadzie marża banku + WIBOR3M/6M. Aby oferty kredytów były bardziej przejrzyste, ustawodawca wprowadził obowiązek podawania rocznej rzeczywistej stawki oprocentowania – w skrócie RRSO – w której to zawiera się nie tylko prowizja oraz oprocentowanie nominalne kredytu, ale również inne koszty związane z kredytem. W ten sposób kredytobiorca może w łatwy i transparentny sposób porównać oferty banków i sprawdzić ile wyniosą koszty odsetkowej w ciągu roku. Banki mają obowiązek podawać wysokość RRSO dla konkretnego przykładu kredytu przy podpisywaniu umowy lub prezentowaniu oferty.

Pełne zestawienie kredytów hipotecznych

Nazwa bankuMax okres kredytowaniaMax wartość kredytuProwizja bankuDodatkowe informacje
Alior Bankdo 30 latdo 80% wartości nieruchomości2,00% – 5,00%Wstępna decyzja kredytowa w ciągu 24h

Możliwość skorzystania z promocyjnej marży 1,99%!

Możliwość zawieszenia spłaty kapitału do 6 miesięcy w roku (łącznie do 5 lat)

Bank Pocztowydo 35 latdo 80% wartości nieruchomości0,00% – 3,50%Możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat
BOŚ Bankdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości1,75% – 3,00%Marża od 1,50%

Do 3 miesięcy wakacji kredytowych w roku

Możliwość obniżenia marży poprzez założenie ROR-u

BGŻ BNP Paribasdo 35 latdo 85% wartości nieruchomości0,00% – 4,00%Dodatkowa kwota kredytu na dowolny cel nawet do 15% kwoty przeznaczonej na cel mieszkaniowy

Możliwość bez prowizyjnego zaciągnięcia kredytu

BZ WBKdo 30 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% – 2,50%Wstępna decyzja kredytowa nawet w 15 minut!
Citi Handlowydo 30 latdo 80% wartości nieruchomości0,00% – 4,00%Bezpłatne rozpatrzenie wniosku kredytowego
Credit Agricoledo 35 latdo 80% wartości nieruchomości0,00% – 3,00%Możliwość wcześniejszej spłaty bez opłat

Klient może wybrać pomiędzy niższą marża a zerową prowizją

Deutsche Bankdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% lub 3,00%Marża banku od 1,84%

Kredyt może być zaciągnięty także w euro lub funcie brytyjskim

Eurobank do 30 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% – 3,00%Możliwość uzyskania dodatkowych środków na remont

Raz w roku można skorzystać z wakacji kredytowych

ING Bank Śląski do 35 latdo 80% wartości nieruchomości0,00% – 1,90%Możliwość wyboru: niższa marża lub 0% prowizji

Brak opłat przygotowawczych

mBankdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% – 4,00%Możliwość wcześniejszej spłaty lub przewalutowania bez dodatkowych opłat

Mechanizm bilansowania kwoty kredytu w PLN kwotą depozytów w mBanku

Millennium Bankdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% –

2,00%

Brak opłat za wcześniejszą spłatę po 4 latach

Aktywne korzystanie z usług Millennium Banku może obniżyć marże

Pekao SAdo 30 latdo 90% wartości nieruchomości1,99% – 2,49%“Wakacje kredytowe” nawet do 12 miesięcy

0 zł za promesę ważną aż 60 dni

PKO BPdo 35 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% – 3,50%Jeden miesiąc w roku przysługują “wakacje kredytowe”

Możliwość przeznaczenia do 25% wartości kredytu na dowolny cel

Plus Bankdo 30 latdo 80% wartości nieruchomości2,80%Każdy wniosek rozpatrywany indywidualnie

Elastyczny okres kredytowania

Raiffeisen Polbank do 30 latdo 90% wartości nieruchomości0,00% lub 2,00%Prowizja 0% jest możliwa przy wykupieniu ubezpieczenia na życie

 

Metodologia rankingu - jak oceniamy oferty banków?

Podczas analizy poszczególnych ofert kredytów hipotecznych poddajemy ocenie ich najważniejsze charakterystyki, do których zaliczamy:

  • maksymalny okres kredytowania;
  • maksymalną wartość kredytu (jako % wartości nieruchomości – LtV);
  • wysokość prowizji;
  • dodatkowe, promocyjne zalety oferty;
  • możliwość złożenia wniosku przez Internet;
  • wysokość opłat przygotowawczych.

Więcej na temat warunków kredytowania i formalności dowiesz się na oferty-kredytow.com – Kompendium wiedzy na temat kredytu mieszkaniowego

W jakich sytuacjach warto zrezygnować z zaciągania kredytu mieszkaniowego?

  • masz krótki staż pracy i jesteś młodą osobą, nie możesz przewidzieć jak ułoży się twoje życie. Posiadasz wątpliwości co do tego czy będziesz pracował zagranicą czy w Polsce. Nie masz sprecyzowanych umiejętności zawodowych;
  • nie warto kupować mieszkania na kredyt, kiedy nie ma się jeszcze stabilnej sytuacji życiowej (narzeczona, żona, dzieci);
  • nie masz oszczędności lub twoje oszczędności są nieduże – banki dzisiaj wymagają wkładu własnego na kilkadziesiąt tysięcy złotych, zakup mieszkania wiąże się także z innymi kosztami.

Poszczególne koszty przy zakupie mieszkania na kredyt

  • wkład własny – 20% wartość nieruchomości np. w przypadku kredytu na 300 tys. zł to 60 tys. zł (w szczególnych sytuacjach wkład własny może wynieść 10%)
  • koszty sądowe, pośrednicy, notariusz – ok. 13 tys zł:
    1. podatek od czynności cywilnoprawnych – 6 tys. zł od 300 tys. zł (2 proc. od kwoty transakcji);
    2. taksa notarialna – 2 tys. zł;
    3. prowizja pośrednika – 5 tys. zł;
    4. wpis hipoteki – 60 zł;
  • koszty urządzenia mieszkania jeśli kupujemy od dewelopera – ok. 50 tys. zł (przeciętnie należy liczyć się z wydatkiem 800-1,2 tys. zł za metr kwadratowy)
  • koszty okołokredytowe:
    1. ubezpieczenie pomostowe – 3 tys. zł (należy je wykupić zanim nieruchomość zostanie wpisana do księgi wieczystej),
    2. prowizja początkowa – ok. 12 tys. zł (ok. 2% wartości kredytu)
    3. prowizja na pokrycie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu (to 3 proc. od 20 proc. wartości mieszkania)

W sumie, kupując nieruchomość będziemy musieli wyłożyć dodatkowo ponad 100 tys. zł, aby móc zamieszkać w nowozakupionym mieszkaniu.

Pamiętajmy także o kosztach obsługi długu, czyli o oprocentowaniu kredytu i innych kosztach wchodzących w rzeczywistą roczną stopę oprocentowania kredytu. Banki są zobowiązane do podawania RRSO na konkretnym przykładzie oferty. Dlatego najlepszym sposobem na wybór kredytu jest porównanie rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania podanej w umowie z bankiem, ale również sprawdzenie stawek WIBOR – od których są uzależnione koszty kredytów.

Zdolność kredytowa – co należy wiedzieć?

marzec 2015Zdolność kredytowa jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego. Zdolność kredytowa zależy od kilku kwestii. Przed zaciągnięciem kredytu, dobrym posunięciem jest samodzielne ocenienie zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa zależy przede wszystkim od wysokości dochodów. Osoby lepiej zarabiające posiadają większą zdolność – co jest naturalnym następstwem. Warto pamiętać, że na dochody składają się nie tylko przychody z wykonywanej pracy, ale także inne “aktywności” przynoszące dochody. Z wysokością dochodów związany jest wskaźnik DtI (Debt to Income) czyli stosunek miesięcznej raty kredytu do dochodów netto. Standardową wielkością DtI dla większość polskich banków jest 30%. Oznacza to, że miesięczna rata kredytu nie może być wyższa niż 1/3 dochodów kredytobiorcy (graniczna wartość to 50% – czyli połowa dochodu nett0).

Bank oprócz dochodu, analizuje również wartość majątku kredytobiorcy. W skład majątku wchodzą m.in. aktywa finansowe, dobra trwałego użytku, nieruchomości ect. Wyższy majątek podnosi naszą zdolność kredytową, ponieważ majątek może stanowić zabezpieczenie kredytowe.

Kredytobiorcy starając się o kredyt hipoteczny są prześwietlani także pod kątem formy zatrudnienia. Najlepiej postrzegane są osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony. W dzisiejszych czasach o kredyt hipoteczny mogą starać się również osoby zatrudnione na umowę o dzieło lub umowę zlecenie. W takim przypadku bank analizuje stabilność zarobków oraz staż pracy na jednej umowie.

Nie bez znaczenie pozostaje nasza sytuacja rodzinna. Samotna osoba bez dzieci będzie lepiej postrzegana niż samotna matka z dziećmi. W komfortowej sytuacji są bezdzietne małżeństwa, które nie posiadają rozdzielności majątkowej. W takiej sytuacji dwójka osób ma o wiele wyższą zdolność kredytową, niż pojedynczy kredytobiorca.

Banki sprawdzając zdolność kredytową, oprócz analizy cech kredytobiorcy, biorą pod uwagę warunki kredytu. Mowa tutaj o kwocie kredytu, okresie kredytowania czy też walucie kredytu.

Podsumowując, na zdolność kredytową mają wpływ:

  • Wysokość dochodów
  • Wartość majątku kredytobiorcy
  • Forma zatrudnienia kredytobiorcy
  • Historia kredytowa
  • Sytuacja osobista kredytobiorcy
  • Warunki kredytu

Warto analizować zdolność kredytową, po o to aby realnie ocenić, na jaką kwotę maksymalnie możemy zaciągnąć kredyt.